قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهمترین و رایجترین قراردادها در حوزه املاک و ساختوساز است. در این نوع قرارداد، مالک زمین با سازنده توافق میکند که زمین خود را در اختیار او قرار دهد تا سازنده با سرمایه، تخصص و مدیریت خود پروژه ساختمانی را اجرا کند. پس از اتمام پروژه، واحدهای ساختهشده براساس توافق میان طرفین تقسیم میشود.
این قرارداد به دلیل ارزش بالای مالی و پیچیدگیهای اجرایی، نیازمند دقت حقوقی فراوان است و کوچکترین ابهام در تنظیم آن میتواند منجر به اختلافات جدی و دعاوی طولانیمدت شود.
اهمیت تنظیم دقیق قرارداد مشارکت در ساخت
بخش قابل توجهی از پروندههای دعاوی ملکی مربوط به اختلاف میان مالک و سازنده است. علت اصلی این اختلافات، عدم پیشبینی دقیق تعهدات، ضمانت اجراها و شرایط فسخ در قرارداد است.
یک قرارداد حرفهای باید تمام جزئیات پروژه را مشخص کند؛ از نحوه تقسیم واحدها گرفته تا زمانبندی اجرا، کیفیت مصالح، نحوه انتقال سند و حتی تکلیف تأخیر در تحویل.
مهمترین بندهای قرارداد مشارکت در ساخت
1. تعیین سهمالشرکه طرفین
درصد سهم مالک و سازنده باید دقیق و شفاف تعیین شود. این سهم معمولاً بر اساس ارزش زمین، هزینه ساخت، موقعیت ملک و شرایط بازار مشخص میشود.
2. مدت زمان اجرای پروژه
باید زمان شروع، مراحل اجرا و تاریخ تحویل مشخص باشد. همچنین تعیین خسارت تأخیر (وجه التزام) اهمیت بالایی دارد.
3. تعهدات مالی
هزینههای مربوط به اخذ پروانه ساخت، بیمه کارگران، مالیات، عوارض شهرداری و هزینه انشعابات باید دقیقاً مشخص شود که بر عهده کدام طرف است.
4. تضمین انجام تعهدات
اخذ ضمانتنامه بانکی، چک تضمینی یا درج حق فسخ در صورت تخلف، از ابزارهای مهم برای کاهش ریسک است.
5. نحوه انتقال سند
باید مشخص شود در چه مرحلهای و تحت چه شرایطی انتقال رسمی سهم سازنده انجام میشود.
ریسکهای رایج در مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت اگر بدون بررسی دقیق تنظیم شود، میتواند خطرات جدی به همراه داشته باشد. برخی از ریسکهای متداول عبارتند از:
ناتوانی مالی سازنده در ادامه پروژه
تأخیر در اخذ مجوزهای قانونی
اختلاف بر سر کیفیت ساخت
فروش غیرقانونی واحدها پیش از تقسیم رسمی
بروز اختلاف در محاسبه قدرالسهم
بررسی سابقه و توان مالی سازنده پیش از امضای قرارداد، یکی از مهمترین اقدامات پیشگیرانه است.
آیا ثبت رسمی قرارداد ضروری است؟
اگرچه بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت بهصورت عادی تنظیم میشوند، اما ثبت رسمی قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی میتواند امنیت حقوقی بیشتری ایجاد کند. ثبت رسمی باعث میشود امکان انکار یا تردید نسبت به قرارداد کاهش یابد و در صورت بروز اختلاف، اثبات حقوق طرفین سادهتر باشد.
توصیههای مهم پیش از امضای قرارداد
از مشاوره وکیل متخصص در امور ملکی استفاده کنید.
ارزش واقعی زمین و هزینه تقریبی ساخت را کارشناسی کنید.
زمانبندی دقیق و قابل اجرا تعیین نمایید.
برای تأخیر در انجام تعهدات، خسارت مشخص کنید.
تمام توافقات را مکتوب و رسمی کنید.